Позвонил на днях знакомый. Решил приобрести квартиру в Краснодарском крае. Попросил договор посмотреть. Ну мы посмотрели с вечера - договор как договор, несколько замечаний написали. Но утро вечера мудренее - решили утром посмотреть свежим взглядом. Вчитался в пункт 1.2. - мама дорогая...
Продается жилое помещение в трехэтажном многоквартирном доме. При этом назначение земельного участка – индивидуальное жилищное строительство. Звоню знакомому - говорю: "Афера!". "Как афера?". А вот так. Что называется, внимание на экран:
Открываем Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. (Утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года).
Читаем: "М.А.Н. на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке площадью 600 кв. м, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, на основании разрешений на строительство возведен жилой дом общей площадью 1005,9 кв. м. Органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, зарегистрировано право собственности М.А.Н. на данный дом. На основании договора купли-продажи объектов недвижимости собственниками расположенного на указанном земельном участке жилого дома на праве общей долевой собственности являются, кроме М.А.Н., также Б.К.В., Г.О.А., Г.В.А., О.М.Л., Р.Л.Н. и другие (всего 14 человек)...
Как видно из материалов дела (акта проверки, технической документации и др.), на указанном земельном участке возведен трехэтажный жилой дом (два наземных этажа и мансардный этаж). На каждом из этажей фактически расположено по 8 или 9 отдельных квартир, все они пронумерованы, имеют отдельный выход в коридор, отдельный санузел, отдельную кухню, оборудованную плитой. Из жилого дома имеется один выход на первом этаже на прилегающий к дому земельный участок.
Возведенный ответчиком жилой дом, по существу, предназначен и фактически используется для проживания нескольких семей, которые не состоят с застройщиком в родственных отношениях и проживают в отдельных изолированных помещениях.
С учетом содержания пунктов 5 и 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утверждено постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года N 47), в которых определены признаки жилого дома, квартиры, многоквартирного дома, судебная коллегия сочла, что совокупностью представленных в материалах дела доказательств достоверно подтверждается факт возведения М.А.Н. многоквартирного жилого дома на земельном участке, предназначенном для строительства объекта индивидуального жилищного строительства, в нарушение требований гражданского законодательства в части целевого использования земли. Разрешения на строительство многоквартирного жилого дома ответчик не получал, по вопросу ввода в эксплуатацию в установленном порядке не обращался.
Таким образом, исходя из положений статей 222 (пункт 1) и 263 (пункт 1) ГК РФ, а также статей 7 (пункт 2) и 40 (подпункт 2 пункта 1) ЗК РФ, статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 55 ГрК РФ возведенный М.А.Н. жилой дом признан судебной коллегией по административным делам Московского областного суда самовольной постройкой.
Согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ, пунктам 23 и 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" на М.А.Н. возложена обязанность осуществить снос указанного строения".
Говорю знакомому: "Задайте застройщику простой вопрос: как он собирается менять назначение земельного участка? Но с вероятностью 99,9% внятного ответа вы не получите. Зайдите в местную администрацию: узнайте, что они думают об этой стройке".
Знакомый начал пересказывать то, что навешал на уши застройщик. Право собственности застройщик зарегистрирует сначала на себя, потом переведет в долевое, все получат свидетельства из Регпалаты...
Самое мерзкое в этой истории состоит в том, что свидетельства из Регпалаты на такое помещения действительно зачастую можно получить. Однако это никак не защищает от последующего сноса здания. Из того же обзора:
"Факт регистрации права общей долевой собственности на строение не является основанием для непризнания строения самовольным.
Согласно пункту 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе".
В общем, покупателям такого рода квартир гарантированы как минимум проблемы с оформлением прав и подключением к коммуникациям. А на финише вероятен бульдозер. Претензии предъявлять останется только к невнятному физлицу-застройщику (возможно, имеющему двойное гражданство). Граждане, будьте бдительны.